Перспективы применения инструментария рекреационного кадастра для экономической оценки качества природных туристско-рекреационных активов

Поставленная задача комплексной оценки рекреационных свойств территории с целью дальнейшего определения размера платы за пользование туристско-рекреационными активами территории может быть решена путем включения в методологию оценки стоимости земель соответствующего назначения такого инструмента, как рекреационный кадастр. На основе его данных можно более объективно проводить сравнение земельных участков, различающихся уровнем качества природных рекреационных активов, в том числе по конкретным группам свойств, с целью определения как дифференциальной, так и абсолютной природной туристской ренты.

Вопрос о необходимости разработки и ведения рекреационного кадастра был поставлен советскими учеными еще в 70-е годы прошлого столетия. В работе Н.С. Мироненко и И.Т. Твердохлебова [10] приводится следующее определение рекреационного кадастра, широко используемое и сегодня  – это систематический свод данных, включающих качественную и количественную опись природных объектов и явлений рекреационного назначения. Он должен содержать географическую характеристику, данные о динамике, степени исследованности рекреационного объекта или явления, рекомендации по использованию, необходимые меры по охране.

Прообраз рекреационного кадастра был создан в ходе проведения рекреационного районирования СССР, осуществленного школой профессора В.С. Преображенского (Институт географии Академии наук СССР) в 1973 г., и уточненного в 1980 г.  Тогда вся территория СССР по степени развитости территориальных рекреационных систем была разделена на 4 зоны и 20 районов. Спустя 5 лет большую детализацию в рекреационное районирование внес И.В. Зорин, разбив территорию СССР на 5 зон и 31 район [[i]]. С его же участием учеными Российской международной академии туризма в 1996 г. было проведено районирование России и составлен кадастр туристских объектов.

С момента своей постановки задача разработки и ведения рекреационного кадастра не утратила своей актуальности, о чем свидетельствует значительное число исследований, посвященных различным методологическим и организационным аспектам вопроса[1].Однако рекреационный кадастр как институт, как государственный информационный ресурс до сих пор на постсоветском пространстве не существует.

В России институт кадастра реализован на практике только в отношении особо охраняемых природных территорий. Приказом Минприроды России от 19.03.2012 № 69 утвержден Порядок ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий – систематизированного свода документированной информации об ООПТ федерального, регионального и местного значения. Сведения включают в себя данные о статусе этих территорий, об их географическом положении и границах, режиме особой охраны этих территорий, природопользователях, эколого-просветительской, научной, экономической, исторической и культурной ценности.

Как уже отмечалось, информационная база рекреационного кадастра может и должна стать, помимо прочих направлений использования, основой для экономической оценки природных рекреационных ресурсов. Учитывая, что туристско-рекреационная ценность и потенциал территории формируется в различных сферах, данные рекреационного кадастра необходимо группировать по соответствующим направлениям: природные активы, культурно-исторические ресурсы, социально-экономических условия, состояние окружающей среды, с дальнейшей детализацией по существенным признакам в каждой группе. Следует отметить, что методологической основой рекреационного кадастра является сочетание как учетных, так и оценочных показателей.

Переход к экономической оценке каждой группы ресурсов предлагаем осуществлять на основе регрессионного анализа, отслеживающего влияние выделенных факторов на рыночную стоимость земель. Регрессионная модель будет строиться на основе массива данных геоинформационной системы, созданной на основе  рекреационного кадастра, содержащей сведения как о ценах сделок по купле-продаже земельных участков, так и об основных свойствах, формирующих их рекреационную ценность. Рыночная стоимость земельных участков выступает в предлагаемой модели в качестве показателя уровня фактически сложившейся интегральной оценки совокупной ценности (качества, полезных свойств) земли рекреационного назначения, находящейся в свободном обороте. Коэффициенты регрессии характеризуют долю участия каждого фактора в ее формировании.

Наибольшие трудности связаны с определением состава показателей кадастра, выбором и расчетом параметров показателей, определением оценочного критерия и субъекта оценки. Необходимо разработать единые для всех территорий перечень и структуру первичных данных рекреационного кадастра по всем типам туристско-рекреационных ресурсов и активов, используя имеющиеся теоретические и практические наработки соответствующих географических, экономических, экологических и социальных научных исследований. Единообразие учитываемых и оцениваемых показателей обеспечит возможность рекреационного природно-экономического районирования, а также сопоставления территорий по различным признакам, в том числе в ходе проведения регрессионного анализа. Значения уровней оценочных показателей для конкретной территории могут быть положительными, нулевыми и отрицательными.

Очевидно, что кадастровая система учета и оценки туристско-рекреационных ресурсов предполагает накопление, обработку, хранение и предоставление возможности оперативного использования обширных массивов информации. Сегодня эти задачи могут быть эффективно решены на основе применения геоинформационных систем (ГИС). Современные базовые геоинформационные системы, такие как ArcGIS, MapInfo и др., позволяют систематизировать результаты описания и оценки большого количества рекреационных факторов местности, учесть множество единичных показателей качества каждого элемента природных рекреационных активов и разнообразие субъектов, с точки зрения которых оценивается качество активов, и получить наиболее объективную интегральную оценку.

Развитию теории и практики территориальных рекреационных ГИС посвящено значительное число научно-прикладных работ[2]. Способность геоинформационных систем создавать базы данных, содержащие разнообразные сведения (физико-географические, экономико-географические, геоэкологические, рекреационные и другие) и преобразовывать эти сведения в необходимую форму благодаря использованию дополнительных модулей или специализированных программ, позволяет решать разнообразные задачи. На современном этапе основными целями создания ГИС рекреационного назначения являются комплексное изучение рекреационных ресурсов, обеспечение органов управления туризмом системной пространственной информацией о туристской отрасли и поддержка принятия обоснованных управленческих решений. Кроме того, предполагается, что широкомасштабное внедрение ГИС-технологий позволит предприятиям туристского кластера осуществлять быстрый и ведомственно-распределенный доступ к картографической и атрибутивной информации; разрабатывать экскурсионные маршруты, отвечающие определенным запросам туристов; создавать массивы справочной, рекламной, познавательной и научной информации для туристов, населения региона и прочих заинтересованных сторон [[ii]].

Ведение рекреационного кадастра на основе геоинформационных систем, используемых как в качестве баз данных, так и в картографическом виде, также позволит обеспечить выполнение перечисленных выше функций, но уже в национальном масштабе. Для этого следует предоставлять доступ к системе различным субъектам туристских кластеров, с применением комплекта наборов ограниченных прав, формируемых в зависимости от статуса и потребностей пользователей. Потенциальными пользователями сведений рекреационного кадастра, реализованного с использованием ГИС-технологий, являются оценщики, производящие кадастровую или рыночную оценку земель территорий рекреационной специализации. 

Модель оценки природных рекреационных активов с целью определения размера платы за их использование

В результате проведенного исследования были разработаны модель и алгоритм действий, позволяющих провести экономическую оценку природных рекреационных активов с использованием инструментария рекреационного кадастра, реализованного посредством ГИС-технологий. Кроме того,  сформулированы основные требования, предъявляемые к структуре данных рекреационного кадастра, выполнение которых позволит в конечном итоге рассчитать на основе результатов оценки размер платежа за пользование данными активами, то есть величину туристской природной ренты.

1. Первичные сведения кадастра, представляющие собой перечень, количественные и качественные характеристики ресурсов, определяющих рекреационный потенциал территории, формируют соответствующие блоки рекреационной ГИС: общегеографический,  культурно-исторический, инфраструктурный (экономический), экологический.
2. Проводится оценка ресурсов с использованием стандартизированных для целей рекреационного кадастра методов, по единой для всех территорий методологии. Результаты оценки имеют количественное выражение, допускается применение балльной системы оценки. Полученные данные попадают в научный блок ядра ГИС, который также сохраняет деление на общегеографический,  культурно-исторический, инфраструктурный и экологический кластеры.
3. Определяются интегральные показатели природно-рекреационной (ИП_ПРЦ), культурно-исторической (ИП_КИЦ) и туристско-инфраструктурной ценности (ИП_ТИЦ), а также экологического благополучия (ИП_ЭБ) для операционно-территориальных единиц – исходных единичных территорий (ячеек) пространства, в пределах которых производят описание или измерение при оценке потенциала территории. Вопросы выбора территориальных единиц, их вида, размеров, формы, масштабности, подробно рассматриваются в научные работах по районированию и оценке территории[3].

 Разработке и обоснованию методологии расчета данных интегральных показателей посвящены многочисленные исследования, в том числе работы молодых ученых  [например, [iii], [iv], [v] и др.], что подтверждает актуальность и своевременность поставленного вопроса экономической оценки туристских ресурсов.

4. На основании первичных учетных данных и оценочных показателей осуществляется зонирование – выделяются однородные с точки зрения туризма и рекреации участки, внутри которых земли обладают равной рекреационной ценностью.
5. В геоинформационной системе создается еще один информационный слой – «Рыночная цена земли». Данные этого слоя формируются, в первую очередь, на основании сведений (конкретно – договора купли-продажи земли), предоставляемых государственному регистратору (сегодня это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) при обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Для практической реализации этого положения необходимо обеспечить внесение данных о цене сделок с земельными участками, находящимися в рекреационных зонах, в информационную базу рекреационного кадастра, например, вменив в обязанности государственного регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним оперативную передачу необходимых сведений об означенных сделках органу, администрирующему ведение рекреационного кадастра.

Необходимо отметить существование проблемы соответствия сведений о стоимости земельного участка, отражаемых в договоре купли-продажи, фактической сумме, заплаченной по совершенной сделке, так как зачастую в договорах отражается заниженная цена земли с целью ухода от налогов. Такое положение дел может отрицательно повлиять на логическую адекватность формируемой регрессионной модели.

Для формирования приближенного к действительности информационного слоя следует включать в него также данные о ценах спроса и ценах предложения земли. Эти сведения можно получить в специализированных риэлторских изданиях СМИ.

Необходимость данного источника информации диктуется также тем обстоятельством, что количества фактически заключенных сделок в конкретной рекреационной зоне может быть недостаточно для построения значимой регрессионной модели.

6. На основании данных, содержащихся в информационной базе рекреационного кадастра, формируется регрессионная модель зависимости рыночной цены 1м² земли (РЦ_з) от величины присущих ей рекреационных свойств различного типа (формула 1)

РЦ_з = f (ИП_прц ; ИП_киц ; ИП_тиц ; ИП_ЭБ )                               (1)

Коэффициенты регрессии характеризуют вес каждой группы туристско-рекреационных ресурсов и активов (природно-рекреационных, культурно-исторических, туристско-инфраструктурных, экологического благополучия) при формировании рыночной цены земли. Предполагается, что коэффициенты регрессии принимают положительное значение, так как увеличение уровня интегральных оценочных показателей детерминирующих факторов ведет (в соответствии с представлениями о сути происходящих процессов) к росту зависимой переменной – рыночной цены земельных участков.

Учитывая, что одним из существенных факторов, влияющих на рыночную стоимость земельных участков, и еще в большей степени – удельную стоимость 1м² земли, является размер продаваемого участка, при формировании регрессионной модели следует оценить целесообразность введения дополнительного предиктора S_ЗУ – площадь земельного участка, реализуемого по данной цене в рамках одной сделки купли-продажи. 

После проведения оценки достоверности полученных результатов множественной регрессии статистическая модель зависимости рыночной цены от качества рекреационных ресурсов признается адекватной и применимой для использования в дальнейших расчетах. Ее формула размещается в блоке управления рекреационной ГИС, содержащий данные по принятым решениям.

Параметры регрессионной модели следует периодически актуализировать в соответствии с обновлениями данных кадастра. Отчетный кадастровый период, например, государственного кадастра особо охраняемых природных территорий составляет  четыре года.

7. Стоимостное выражение ценности туристско-рекреационных активов территории получаем на основании экономической оценки их роли в формировании стоимости земли. Для этого можно применить дельта-коэффициент фактора «природно-рекреационная ценность» (D_ПРЦ), отражающий долю влияния независимой переменной в суммарном влиянии всех факторов на критериальную переменную Y. Дельта-коэффициент рассматриваемого фактора рассчитывается в результате корреляционно-регрессионного анализа данных рекреационного кадастра по каждой туристской зоне. Экономическая оценка  туристско-рекреационных активов территории определяется, таким образом, умножением суммарной рыночной (кадастровой) цены земель на дельта-коэффициент переменной «природно-рекреационная ценность» (D_ПРЦ). Его расчетная величина также заносится в блок управления рекреационной ГИС.
8. Для обособления туристской природной ренты в сумме платежа за землю (налога на землю, арендной платы за землю) используем также дельта-коэффициент (D_ПРЦ). Размер туристской природной ренты вычисляется аналогично, путем умножения размера платежа собственнику за землю на данный показатель.

Обязанности по осуществлению экономической оценки природных туристско-рекреационных активов и ведению расчетов величины туристской природной ренты по предлагаемой методике целесообразно возложить на специализированную структуру (институт), наделенную полномочиями, в том числе по администрированию сбора туристской природной ренты, распределению и  направлению средств целевого финансового фонда, формируемого на ее основе. В качестве структурной единицы, способной полномасштабно выполнять обозначенные функции, может выступать муниципальное учреждение, наделяемое правами и ресурсами для решения вопросов местного значения в сфере изучения, использования, воспроизводства, охраны природных, в первую очередь туристских, ресурсов, обеспечения экологической безопасности. Функционал, методологию и инструменты работы данного института на местном уровне необходимо выстраивать на основании рекомендаций, разработанных в рамках территориального экологического менеджмента. Более подробно данный вопрос изучался в рамках исследования «Развитие методологии территориального экологического менеджмента муниципального уровня» [[vi]].

Предлагаемая модель экономической оценки туристско-рекреационного потенциала территории, в том числе и природных активов, с использованием базы данных рекреационного кадастра может быть интегрирована также в процедуру кадастровой оценки рекреационных земель, что повысит объективность и обоснованность последней.

В процессе кадастровой оценки земли может использоваться регрессионная модель рыночной цены, рассчитанная для рекреационной зоны, в которой расположен оцениваемый участок. Для определения величины стоимости 1 м² конкретного земельного участка (зависимой переменной) в уравнении множественной регрессии предикторы принимают значения уровней интегральных показателей природно-рекреационной (ИП_ПРЦ), культурно-исторической (ИП_КИЦ) и туристско-инфраструктурной ценности (ИП_ТИЦ), а также экологического благополучия (ИП_ЭБ) данного участка. Сведения об уровнях этих показателей содержатся в геоинформационной системе рекреационного кадастра, доступ к которой с соответствующим набором прав должен быть обеспечен для профессиональных оценщиков, состоящих в профильных саморегулируемых организациях.

В случае, если земельный участок обладает рядом дополнительных, нетипичных или существенно отличающихся от средних по данной рекреационной зоне характеристик, в ходе кадастровой оценки земли рекомендуется примять следующий алгоритм действий.

1. Оценщик экспертным путем определяет факторы, формирующие рекреационную ценность данного земельного участка, и, следовательно, определяющие его цену. В отобранную группу должны быть включены факторы из всех четырех элементов рекреационного потенциала территории.
2. Строится регрессионная модель зависимости рыночной цены 1м² земли (РЦ_з) от величины выбранных свойств, с использованием данных по схожим по характеристикам земельным участкам, расположенным в той же рекреационной зоне. Решение этой относительно несложной, с математической точки зрения, задачи выявления формы зависимости величины спроса от небольшого числа переменных с последующей параметризацией уравнения регрессии, может быть успешно достигнуто с помощью обычных офисных программных пакетов. Так, применение стандартных средств Microsoft Excel позволяет пользователям, имеющим элементарные знания в области математической статистики, оперировать набором инструментов статистической обработки и анализа данных.
3. Полученная модель проверяется на адекватность, а значения коэффициентов – на значимость. Желательно, чтобы коэффициент детерминации R², характеризующий процент вариации цены земли,  обусловленной изменением включенных в модель факторных признаков, был не менее 70%. В случае неадекватности модели или незначимости коэффициентов регрессии, особенно переменных, характеризующих ценность природных рекреационных активов, принимается решение об изменении состава предикторов, включаемых в модель, или меняется набор объектов выборки. 
4. В случае признания полученной модели приемлемой с ее помощью рассчитывается значение зависимой переменной – цены 1м2 земли – при существующих характеристиках данного земельного участка.